블루팀(검단 입주안을 짬)과 레드팀(그 안을 반박하고 대안을 짬)이 따로 분석했습니다. 두 팀이 다르게 잡은 숫자는 원자료로 직접 확인해 바로잡았습니다. 숫자는 모두 대표님 가족의 실제 값으로 계산했습니다(출근 주 3일 = 월 13일, 하윤 영어 주 3회와 미술, 피아노 끊음, 하음은 적게).
결론
1순위: 신월 양강초·신강초 근처 30평대 반전세로 2027년 2월에 옮깁니다.
후보와 배정 학교(교육청 학구도 확인)·도보(카카오 실측)·보증금 2.1억 기준 월세:
대신 84㎡ → 양강초 348m·6분·횡단 0 · 월 약 17만~38만(84.44㎡ 1건 17만, 83.16㎡ 1건 38만)
태진 85㎡ → 신강초(양강초 아님) 647m·9분·횡단 0 · 월 약 34만(시세 거래 1건, 전세 3.1억 거래는 갱신이라 제외)
정은스카이빌3차 84㎡ → 양강초 564m·10분·횡단 2 · 월 약 55만
동방 75㎡ → 양강초 582m·10분·횡단 2 · 월 약 58만~71만(방 3개 미확인)
검단 우리 집은 계속 세를 줍니다.
7년 동안 검단에 들어가 사는 것보다 덜 듭니다: 대신 약 4,200만~5,300만 · 태진 약 3,600만~4,200만 · 정은스카이빌3차 약 1,800만~2,700만 · 동방 약 1,000만~1,900만 원. 범위는 계산 방식(이자가 줄어드는 것·받는 월세 인상 반영 여부) 차이이고, 별도 검증 에이전트가 독립적으로 다시 계산한 값까지 넣었습니다.
아이들은 학교까지 6~10분을 걷습니다(대신·태진은 횡단 없음). 아침에 데려다줄 사람이 필요 없습니다.
신목동파라곤 학원, 채움소아과, 친구, 640번 버스가 그대로입니다.
11월 20일까지 그 집을 못 잡으면, 2027년 12월 세입자 만기에 맞춰 검단에 들어갑니다(합의금 없음).
합의금을 주고 1~2월에 들어가는 안은 두 팀 모두 버렸습니다. 다른 안보다 1,200만~1,700만 원 더 드는데 얻는 것이 없습니다.
검단 집은 「서울로 돌아올 종잣돈」으로 둡니다.
2027년 6월 이후 7억 넘게 팔리면 팝니다. 비과세가 유력하지만 세무사 확인 전입니다.
판 돈으로 들어간 단지와 같은 학구 안 84㎡를 삽니다. 그러면 아이들 학교를 건드리지 않고 내 집으로 옮길 수 있습니다.
1. 돈 — 7년(2027-03 ~ 2034-02) 실제로 사라지는 돈
원금을 갚는 돈은 내 재산으로 남으므로 빼고, 이자·월세·관리비·교통비·학원비·등교 도우미·이사비만 셌습니다.
검단 입주(2027-12)
신월 반전세(대신 기준)
대출 이자
3.27억분, 월 약 117만
5.37억분, 월 약 192만
내는 월세
0
대신 약 27만(2년마다 인상 반영)
받는 월세
0 (2027-11까지만 150)
150 → 2027-12부터 157.5
관리비
40.2만 (실제 공시값)
약 38만 (신월시영 ㎡당 관리비 × 같은 84㎡, 추정)
대표님 출근 교통비(월 13일)
8.8만
3.9만
하윤 학원(영어 주 3회 + 미술)
검단 시세
신월 시세(월 2만~3만 원 쌈)
아침 등교 도우미
2028년 1학기 월 약 23만
0 (학교 6~10분)
2028년 한 달
약 218만
대신 약 142만 · 태진 154만 · 정은 170만
차이(7년)
신월이 덜 듦: 대신 4,200만~5,300만 · 태진 3,600만~4,200만 · 정은스카이빌3차 1,800만~2,700만 · 동방 1,000만~1,900만
서울 반전세 월세가 약 75만~86만 원을 넘어야 두 안의 돈이 같아집니다(검증 에이전트 재계산). 신월 84㎡ 후보는 모두 그보다 쌉니다.
같은 넓이로 맞췄습니다. 검단 84.98㎡ vs 태진 84.87㎡·대신 84.44㎡(모두 전용면적, 국토부 실거래). 관리비도 신월시영의 ㎡당 금액에 84㎡를 곱해 38만 원으로 맞췄습니다(검단 40.2만과 거의 같음).
출근은 월 13일(월·화·목)로 계산했습니다. 교통비 검단 8.8만 vs 신월 3.9만.
원금은 오히려 신월 쪽이 매달 더 갚힙니다(원리금 240 중 약 48만 vs 146 중 약 29만).
2. 아이들
검단 입주(2027-12)
신월 대신·태진
하윤
강월초 → 2027-12 아라초 전학(1회)
강월초 → 2027-03 양강초(태진이면 신강초) 전학(1회)
하음
강월초 입학 → 2027-12 아라초 전학(1회)
양강초(태진이면 신강초) 입학, 전학 0
등교
1.1~1.3km. 월·화·목 아침은 데려다줄 사람이 필요(학교 셔틀·공공 동행 없음)
대신 348m·6분, 태진 647m·9분(둘 다 횡단 없음) → 둘이 걸어감
학원·병원·친구
모두 새로
그대로
중학교
학교군 추첨(아라중 1지망 낙첨 사례 있음)
양강중 280~350m
4년 뒤 위험
없음(내 집)
2031년 재계약. 집주인이 거절하면 → 같은 학구 다른 단지, 또는 그때 판 검단 돈으로 학구 안 매수
3. 레드팀 안의 약점과 대비책
매물이 드뭅니다. 태진·대신은 1년에 2~3건씩 거래됐습니다. 양강초에 6분 안에 닿는 84㎡는 대신(19세대) 하나뿐입니다.
대비: 같은 학구 후보를 넓힙니다(정은스카이빌3차 2004·여유 주차, 동방 1999·136세대, 신월휘버스 2004).
마감은 11월 20일로 둡니다. 신월 집주인 통보 마감이 11월 30일이기 때문입니다.
오래된 소단지입니다. 태진은 1998년·97세대, 대신은 2003년·19세대입니다.
대비: 계약 전에 배관 교체 이력, 주차 칸 수, 기계식 여부를 확인합니다. 대표님이 「배관이 썩을 만큼 낡은 집」으로 판단하시면 그 단지는 뺍니다.
4년 뒤 재계약 위험이 있습니다(2031년, 하음 초5).
대비: 그 전에 검단을 팔아 같은 학구 안 84㎡를 사는 것이 이 계획의 끝 그림입니다.
서울 대출은 집값의 40%, 최대 6억까지입니다. 검단을 7억에 팔면 손에 약 4억이 남아 약 6.5억 집까지 살 수 있습니다. 신월 84㎡ 구축은 6.7억~8.9억입니다(웹 검색 요약값, 실거래 원문 대조 전).
6억에 팔리면 모자라므로 반전세를 이어 갑니다.
보증금 2.1억이 오래된 집에 묶입니다.
대비: 전세보증보험에 가입하고, 등기부상 집주인 대출과 보증금 합이 시세의 70%를 넘지 않는지 봅니다. 1주택자도 가입할 수 있는지는 미확인입니다.
4. 대표님이 물으신 것
초3 50만 원 이용권: 학원비에는 못 씁니다. 학교 방과후학교 수강료에만 씁니다(서울·인천 같음).
아침돌봄이 있어도 누군가 데려다줘야 하지 않나: 맞습니다.
검단은 학교 셔틀도, 공공 등교 동행도 없습니다. 하교 때 「워킹스쿨버스」만 있고, 그마저 시글로 방향이 아닙니다.
서울 양천은 07:00~09:00 무료 아침돌봄 센터가 등교 동행까지 해 줍니다(신정동 2곳).
다만 대신·태진에서는 6~9분 거리라 필요 없습니다.
수·금 이틀만 라이딩할 수 있다면: 신월에서는 지금처럼 신목동파라곤(양강초에서 280~500m)을 아이들이 걸어서 다닙니다. 검단에서는 월·화·목은 학원 차량에만 기대야 합니다.
생활비·학원비는 검단이 더 비싼가: 그렇습니다.
관리비: 검단 40.2만 vs 신월시영 22.7만. 검단 집이 1.7배 넓어서이고, ㎡당 관리비는 비슷합니다.
출근 교통비: 월 4.9만 원 더 듭니다(월 13일 출근 기준).
학원비: 같은 과목·횟수면 월 2만~3만 원 더 듭니다.
「2천」: 말씀대로 뺐습니다. 2.1억으로 대출을 갚는 경우만 계산했습니다.
5. 일정
날짜
할 일
10-26 ~ 11-20
태진·대신·정은스카이빌3차·동방·신월휘버스 85㎡ 반전세 매물 찾기(중개사 2~3곳, 네이버부동산 단지 알림). 보증금 2.1억, 월 50만 이하, 입주 2027-02 말
집을 보면
배관·누수·주차 확인 → 가계약
11-20 결과
가계약 성공 → 11-30까지 신월 집주인에게 「2027-02 말 퇴거」 통보 / 실패 → 검단 B안(신월 유지)
2027-03
(신월안) 하윤 양강초 전학, 하음 양강초 입학
2027-06 이후
검단 비과세 요건 충족 여부 세무사 확인. 매년 2월 검단 시세 점검, 7억 넘으면 매도 → 양강초 학구 매수