옥길·범박: 전세 집 말고 월세 주는 집 찾기 (2026-10-27)

결론

맞습니다. 오늘 네이버에 「보증금 2.1억 + 월 90만 이하」로 바로 계약할 수 있는 집은 0건입니다.
지난번 「월 88만」은 전세 4.2억 매물(브리즈힐 74㎡, 범박힐스테이트1단지 84㎡)을 계산으로 바꾼 값이었습니다.
말씀대로 그 집주인은 지금 세입자에게 4억을 돌려줘야 합니다. 우리 2.1억을 받으면 2억 가까이를 스스로 마련해야 하니, 실제로는 거의 안 되는 집이었습니다. 제 계산 방식이 틀렸습니다.
찾을 집은 두 종류입니다.
① 이미 월세로 내놓은 집: 보증금이 2.1억보다 적으면 집주인은 보증금을 더 받고 월세를 깎는 쪽이라 손해가 없습니다.
② 지금 세입자가 반전세(보증금 2억 안팎)로 사는 집: 집주인이 돌려줄 돈이 2억 안쪽이라 같은 조건으로 다시 놓기 쉽습니다.
②가 실제 길입니다. 이런 계약이 옥길·범박에서 1년에 약 40건씩 새로 맺어집니다.
옥길 가운데(센트리뷰·브리즈힐·데시앙·센트럴힐)에서는 보증금 1.5억~2억에 월 65만~100만으로 계약됐습니다.
이 집들 중 2027-01~2028-06에 만기가 오는 곳이 옥길 가운데에만 약 20곳입니다.
매물 사이트에 거의 안 뜨니, 단지 앞 중개사에게 직접 맡겨야 나옵니다.

매물·만기표 페이지: https://home-move-2026.pages.dev/okgil_listings.html

1. 오늘 네이버 매물 — 2026-10-27, 옥길·범박 17개 단지

같은 집을 여러 중개사가 올린 것은 하나로 셌습니다. 전월세는 모두 69건이고, 전세 52건, 월세 17건입니다.

옥길 가운데 4개 단지의 월세 매물은 1건뿐입니다.
- 브리즈힐 74㎡ 4억/30입니다. 같은 집이 전세 4.2억으로도 나와 있어 사실상 전세 집입니다.
- 센트리뷰 2건, 브리즈힐 6건이 더 있지만 모두 전세 4.2억~6억입니다. 데시앙과 센트럴힐은 0건입니다.

2.1억을 넣었을 때 가장 가까운 집

집	내놓은 조건	2.1억 넣으면	협상
범박힐스테이트6단지 84㎡ 14층	1억 / 월 140만	월 94만~103만	쉬움(집주인이 보증금을 더 받음)
일루미스테이트 59㎡ 415동	2.5억 / 월 80만 · 융자 없음 · 2월 입주	월 93만~97만	집주인이 4천만 원 마련 → 물어볼 만
일루미스테이트 59㎡ 304동	1.2억 / 월 160만 · 주인거주	월 122만~130만	쉬움, 다만 비쌈
브리즈힐 74㎡	4억 / 월 30만	월 93만~109만	집주인이 1.9억 마련 → 어려움

「2.1억 넣으면」은 옥길 실제 반전세 계약에서 나온 전환율 4~5%로 계산했습니다.
범박힐스테이트6단지 84㎡는 2025-11에 1.5억/70으로 실제 계약된 적이 있습니다. 지금 호가 140은 높아서 깎을 여지가 있습니다(미확인).
일루미스테이트 59㎡는 실제로 2억/50~75에 여러 번 계약됐습니다. 지금 매물 값이 그보다 높습니다.

전세 매물 52건
- 설명에 「주인거주·공실·융자 없음」이 적힌 집은 돌려줄 세입자 돈이 없어 물어볼 수는 있습니다.
- 다만 집주인이 그 돈으로 다른 집을 사야 하면 역시 안 됩니다.
- 나머지는 말씀하신 이유로 반전세가 안 된다고 보는 게 맞습니다.

2. 그런데 반전세 계약은 실제로 많습니다

국토부 실거래에서 2025-10~2026-09 옥길·범박 55~86㎡ 새 계약을 셌습니다(갱신 제외).

	건수
전세	267
반전세(보증금 1억 이상 + 월세)	101
월세	79

새 계약 447건 중 180건(40%)에 월세가 붙어 있습니다.
매물 사이트에는 월세가 17건뿐인데 실제 계약은 이렇게 많습니다. 이런 집은 사이트에 오래 떠 있지 않고, 중개사 장부에서 바로 연결되는 것으로 보입니다(추정).

옥길 가운데에서 보증금 1.5억~2억에 맺은 실제 계약 예시
- 센트리뷰 59㎡: 2억/65, 2억/70, 1.5억/95~100
- 데시앙 59㎡: 2억/60~65, 1.5억/75~85
- 브리즈힐 74㎡: 1.8억/95
- 브리즈힐 84㎡: 1.84억/70, 2억/100, 2억/30
- 센트럴힐 84㎡: 2억/95~97

3. 「지금 반전세로 사는 집」 만기 달력

대상: 2024-10~2026-09에 새로 맺은 계약 중 보증금 1.5억~2.6억에 월세가 붙은 계약
2027-01~2028-06에 만기가 오는 집은 옥길·범박 전체 65곳입니다. 옥길 가운데 4개 단지는 약 20곳입니다.

만기	옥길 가운데 집(지금 조건)
2027-01	브리즈힐 81㎡ 1.5억/120 (3곳)
2027-02	데시앙 59㎡ 2억/60
2027-04	센트리뷰 59㎡ 1.5억/95
2027-08	센트럴힐 84㎡ 2억/97
2027-09	센트리뷰 84㎡ 2.5억/80
2027-10	브리즈힐 84㎡ 1.5억/120
2027-12	브리즈힐 84㎡ 2억/30 · 2억/100, 센트리뷰 59㎡ 1.5억/100
2028-01	브리즈힐 74㎡ 1.8억/95
2028-02	센트리뷰 59㎡ 2억/70, 데시앙 59㎡ 1.5억/75, 브리즈힐 84㎡ 1.5억/135
2028-03	센트리뷰 59㎡ 2억/65, 데시앙 59㎡ 2억/65
2028-04~06	센트럴힐 84㎡ 2억/95, 센트리뷰 59㎡ 1.5억/100, 데시앙 59㎡ 1.5억/85

일루미스테이트 59㎡는 같은 기간에 약 13곳이 만기입니다(2억/50~75가 많음).
주의할 점 두 가지:
세입자가 계약갱신을 쓰면 그 집은 안 나옵니다. 몇 곳이 나올지는 모릅니다.
실거래에는 동·호수가 없습니다. 그래서 중개사가 「어느 집인지」 알아야 연결됩니다.

4. 그래서 이렇게 찾습니다

단지 앞 중개사 3~4곳(센트리뷰·브리즈힐 상가)에 조건을 걸어 둡니다.
조건: 「보증금 2억, 월 90만 이하, 방3, 지금 세입자도 반전세인 집 또는 주인거주·공실, 입주 ○월」
매물을 받으면 첫 질문은 「지금 세입자 보증금이 얼마예요?」입니다.
2억 안팎이면 진행합니다.
4억대면 집주인이 차액을 마련할 수 있는지 한 번만 묻고, 아니면 넘깁니다.
「이미 월세로 내놓은 집」이 나오면 보증금을 올리고 월세를 내리자고 합니다.
범박힐6단지처럼 1억/140인 집은 2.1억 넣고 월 95만 안팎을 제시할 수 있습니다.
계약 전 등기부를 꼭 봅니다. 보증금을 많이 넣을수록 집주인 대출과 합친 금액이 집값의 70%를 넘지 않는지 확인해야 합니다.
이사 시기를 만기표에 맞춥니다. 옥길 가운데 반전세 집 만기는 2027-12~2028-03에 가장 많이 몰립니다(약 9곳).
신월에서 1년 더 있을 수 있으면, 이때 들어가는 게 고를 집이 가장 많습니다.
검단 세입자 만기(2027-12)와도 겹칩니다.

확인하지 못한 것

만기 집 가운데 실제로 나올 집의 수(갱신 비율)
범박힐6단지·일루미 매물의 실제 협상 가능 금액
매물 사이트에 없는 「중개사 장부 매물」이 얼마나 있는지는 중개사에게 물어야 압니다.

근거: 네이버 부동산(fin.land.naver.com) 단지별 전월세 매물(2026-10-27 낮), 국토부 전월세 실거래(부천 소사구, 2024-10~2026-09, 계약구분·계약기간 포함). 전환율 4~5%는 옥길 실제 반전세 계약의 범위입니다.