옥길에 뿌리 내리기 — 월 80~90만이면 갈 만한가, 검단 집은 어떻게 하나 (2026-10-26)

결론

1. 갈 만합니다. 옥길 가운데에서 월 80~90만이면, 검단에 들어가는 것과 돈은 거의 같고 생활은 옥길이 낫습니다.
2. 7년 총비용은 검단 입주보다 330만~1,170만 원 더 듭니다. 한 달로 치면 4만~14만 원입니다.
3. 옥길 월세가 2년마다 5%씩 오르면 차이는 한 달 15만~26만 원으로 벌어집니다.
4. 그 돈으로 사는 것은 함박공원 숲, 걸어서 가는 체육센터와 학원가, 1,300세대 새 아파트(2016~2017년 준공)입니다.
5. 출근 시간과 교통비는 검단과 거의 같습니다.
6. 금리가 3.9% 아래로 내려가면 옥길이 오히려 쌉니다.
7. 오늘 네이버에서 월 80~90만 안에 드는 실제 매물은 2곳(3건)입니다.
8. 옥길브리즈힐 74㎡(방3·욕실2), 전세 4.2억 → 보증금 2.1억이면 월 약 88만
   • 2건이지만 603동 고층으로 같은 집일 수 있습니다.
   • 같은 평형의 최근 1년 새 계약 중간값은 4.1억(월 83만)이라 협상할 여지가 있습니다.
9. 범박힐스테이트1단지 84㎡, 전세 4.2억 → 월 약 88만
   • 2004년에 지은 1,070세대 단지입니다. 녹지는 적고 체육센터는 약 1.2km입니다.
10. 바로 위 가격대도 있습니다.
    • 브리즈힐 84㎡ 저층, 전세 4.3억(월 92만)
    • 범박힐스테이트6단지 84㎡, 보증금 1억 + 월 140만(환산 94만)
11. 옥길데시앙, LH옥길센트럴힐, 범박파밀리에, 범박힐스테이트2·3단지는 오늘 전월세 매물이 0건입니다.
12. 1순위는 옥길브리즈힐 74㎡입니다.
13. 함박공원 82m, 걸어서 10분 안 녹지 60만㎡(시영 35만㎡)
14. 옥길산들초 걸어서 13분, 옥길중 약 500m
15. 옥길문화체육센터 13분, 옥길 학원가 11분
16. 출근: 2번 버스 → 3200, 대기 포함 약 100분(지금 출근은 약 2시간 10분)
17. 검단 집은 「들어가지 않고, 팔 수 있을 때 판다」가 맞습니다. 다만 비과세 날짜는 우리 집 잔금일을 봐야 정해집니다.
18. 인천 서구는 2022-11-14 조정대상지역에서 풀렸습니다. 그래서 우리 집은 2년 거주 없이 2년 보유만으로 1세대1주택 비과세가 됩니다(공식 원문으로 확인).
19. 비과세 날짜는 「우리 집 잔금일 + 2년」입니다. 잔금일 기록이 없어서, 2027년 6월인지 12월인지 아직 모릅니다(아래 「확인할 것」 1번).
20. 지금 시세(5.15~5.3억)로 팔면 대출 약 5.39억을 갚고 손에 남는 돈이 없거나 조금 모자랍니다. 손익분기는 약 5.43억입니다.
    • 5.5억이면 약 +800만, 6억이면 약 +5,700만 원이 남습니다.
21. 장기 계획(추천)
22. ① 2027년 2월, 옥길 가운데로 반전세 이사합니다(하윤 초3 시작 전).
23. ② 검단은 계속 세를 주고, 비과세 날짜가 지난 뒤 5.5억 이상이면 팝니다.
24. ③ 판 돈과 보증금으로 같은 학교 구역의 옥길 59㎡(방3)를 삽니다.
    • 59㎡ 5.8억 기준으로 대출 약 4.06억이 필요하고, 집값의 70%(부천은 규제지역이 아님) 안에 들어갑니다. 여유는 거의 없어 「겨우 됩니다」.
    • 월 원리금은 196만~208만 원으로, 지금 검단 원리금(240만)보다 적습니다.
25. ④ 5.5억이 안 나오면 검단을 새 세입자에게 다시 세 주고, 2년 뒤 다시 봅니다.
26. 7년 뒤 재산 차이는 세 길(옥길 반전세 + 검단 보유 / 검단 팔고 옥길 매수 / 검단 입주)이 ±2천만 원 안으로 작습니다. 그래서 사는 동네에 집을 갖고, 두 아이가 같은 학교를 끝까지 다니는 쪽을 고릅니다.

매물 사진·링크: https://home-move-2026.pages.dev/okgil_listings.html
옥길·범박 지도: https://home-move-2026.pages.dev/okgil.html

1. 월 80~90만이 우리에게 뜻하는 것

기준은 검단 시글로2차에 들어가 사는 것(2027-12 세입자 만기 뒤 입주)입니다. 계산 기간은 2027-02~2034-01(84개월)이고, 원금 상환은 재산으로 남으니 비용에서 뺐습니다.

• 왜 거의 같은가: 검단에 들어가면 2.1억으로 대출을 갚아 이자가 5,370만 줄어듭니다. 대신 월세 150만을 못 받습니다. 옥길에 살면 그 150만을 7년 내내 받습니다(1억 1,100만). 그 돈이 옥길 월세를 거의 다 메웁니다.
• 한 달 현금 흐름(2028년, 원금 포함): 옥길이 검단보다 16만~26만 원 더 나갑니다. 그중 약 20만 원은 대출 원금을 더 갚는 돈이라 재산으로 남습니다.
• 손익분기: 옥길 월세가 약 76만 원이면 검단과 같아집니다.
• 결론이 뒤집히는 조건:
• 금리 3.5%: 옥길이 쌉니다(80~90만 모두).
• 금리 5%: 옥길이 1,550만~2,390만 더 듭니다.
• 옥길 월세가 갱신 때마다 5% 오름: +1,250만~2,150만
• 옥길에서 대형 어학원을 다녀 월 10만이 더 듦: +840만
• 검단 월세를 2년마다 5% 올려 받음: 월 80만이면 옥길이 쌉니다.

2. 실제 매물 — 네이버 부동산 (2026-10-26 낮)

옥길·범박 18개 단지에서 전월세 매물 77건을 읽었습니다. 보증금 2.1억 반전세로 바꾼 값(전환율 5%)으로 줄을 세웠습니다.

• 전세 매물을 2.1억 반전세로 바꿔 줄지는 집주인 협상입니다(미확인). 중개사에게 「보증금 2.1억, 나머지 월세」로 물어야 합니다.
• 바로 옆 서울 항동(하버라인·제일풍경채포레스트)은 가장 싼 곳이 월 120만 이상이라 뺐습니다.
• 매매 호가: 센트리뷰 59㎡ 5.7~5.8억(실거래 5.95억), 84㎡ 7.3~8억, 데시앙 5.35~6억, 센트럴힐 6~6.9억, 파밀리에 5.3~6.8억

3. 단지 환경 — 대표님 조건(녹지·넓은 단지·초교·중학교·역삼 버스)

• 거리 표시: 「분」은 카카오 도보 실측, 「약 m(직선)」은 직선거리입니다.
• 옥길문화체육센터: 헬스는 평일 06~12시 운영이고 하루 2시간까지 쓸 수 있습니다. 추첨제·6개월 수료제입니다. 아이 수영 초급반은 대기가 있습니다.
• 출근 3200: 시흥영업소(87개 정류장 중 26번째)에서 탑니다. 아침에 앉아 갈 수 있는지는 확인하지 못했습니다. 월요일 08:55~09:20에 경기버스정보의 남은 좌석을 보면 한 번에 판정됩니다.
• 옥길로 가면 학원도 옥길로 옮깁니다. 신목동파라곤까지 차로 25분이라 금요일 하교 직후 수업을 맞추기 어렵습니다. 대신 옥길 학원가는 아이가 걸어서 갑니다.
• 생활:
• 친가 대림동까지 차로 38분(지금 26분)입니다.
• 순대국집은 옥길에도 있습니다(항골순대국, 22시에 닫고 화요일 휴무).

4. 검단 집 — 언제, 어떻게 파나

• 비과세 요건(공식 원문으로 확인):
• 인천 서구 조정대상지역 해제: 2022-11-14
• 분양 아파트의 취득일은 잔금 청산일(소득세법 제98조, 시행령 제162조)
• 거주 2년은 「취득 당시 조정대상지역」 주택에만 요구(시행령 제154조) → 우리 집은 2년 보유만 채우면 됩니다.
• 날짜는 우리 집 잔금일에 달려 있습니다.
• 잔금이 2025-06이면 2027-06 이후, 2025-12 무렵이면 2027-12 이후 비과세입니다. 지금 기록에는 잔금일이 없습니다.
• 비과세 날짜보다 먼저 팔아도, 판 값이 분양가와 옵션·취득세 합계보다 낮으면 차익이 없어 세금도 0입니다. 차익이 있으면 그 60%가 세금입니다.
• 세입자가 있는 채로 파는 문제:
• 수도권 주담대로 집을 사면 6개월 안에 전입해야 합니다(2025-06-27 대책). 그래서 지금 세입자가 있는 집은 대출 매수자가 살 수 없고, 현금 매수자에게만 팔려 값이 깎입니다.
• 길은 하나입니다. 실거주할 매수자가 세입자 만기 2~6개월 전(2027-06-12~10-11) 안에 등기를 마치고, 매수자가 직접 갱신을 거절하는 것입니다(대법원 2021다266631).
• 비과세 날짜가 이 창 안에 들어오면 2027년 여름~가을이 가장 좋은 때입니다. 창 밖이면 「세금을 일부 내고 2027년에 팔지」, 「2029년 창까지 기다릴지」를 골라야 합니다.
• 팔면 손에 남는 돈(2027년 하반기 대출 잔액 약 5.39억 기준):
• 5.3억: 약 −1,300만
• 5.5억: +800만
• 6억: +5,700만
• 7억(옆 시글로1차 수준): +1.56억
• 시글로2차 실거래 3건(5.15~5.3억)은 등기까지 끝난 일반 매매입니다. 다만 1년에 3건뿐이라 시세라고 보기는 어렵습니다.

5. 옥길 집 사기

• 부천은 2025-10-15 대책의 규제지역이 아닙니다(2026-06-30 추가 지정 뒤에도 같음). 대출은 집값의 70%, 최대 6억, 최장 30년입니다.
• 59㎡(방3): 검단을 5.3억에 팔아도 살 수 있지만 여유는 거의 없습니다.
• 5.8억 집 기준: 현금 약 1.84억 + 대출 약 4.06억
• 월 원리금: 4%면 196만, 4.5%면 208만
• 74㎡는 검단이 약 5.5억, 84㎡는 약 5.8억 넘게 팔려야 살 수 있습니다.
• 월 부담: 사면 원리금이 지금보다 줄어듭니다(240만 → 약 200만). 대신 검단 월세 150만이 없어지므로, 「옥길 반전세 + 검단 보유」보다 한 달 30만~45만 원 더 나갑니다.
• 이 계획이 뒤집히는 조건:
• 부천이 규제지역이 되어 대출이 40%로 줄어듦
• 검단이 5.4억 아래
• 금리 5.5% 이상

6. 다음에 할 일

1. 반전세 문의: 옥길브리즈힐 74㎡와 범박힐스테이트1단지 84㎡에 「보증금 2.1억 + 월세, 2027년 2월 입주」로 됩니다.
2. 단지 앞 중개사: 옥길한강부동산(032-347-7500), 센트리뷰부동산
3. 74㎡ 새 계약 중간값 4.1억을 근거로 월 83만 안팎을 제시합니다.
4. 3200 아침 좌석 확인: 월요일 아침 한 번 보면 됩니다.
5. 옥길문화체육센터 다음 추첨 일정과 아이 수영반 확인
6. 2027년 봄: 검단 시세 확인(5.5억 넘는지) → 실거주 매수자 찾기 → 등기를 2027-10-11 전으로

확인할 것 (대표님만 아시는 것)

1. 검단 집 잔금일(또는 등기 접수일). 분양 잔금 영수증이나 등기부등본 첫 장에 있습니다. 비과세 날짜가 이걸로 정해집니다.
2. 검단 세입자 임대차 계약서의 시작일과 만기일(지금 2025-12-12 ~ 2027-12-11로 추정)
3. 대출 5.5억의 구성: 분양가(약 4.8~4.9억)보다 많아서 신용대출이 섞였는지 확인이 필요합니다.
4. 대출 금리와 고정·변동 여부(지금은 원리금 240만에서 거꾸로 계산한 4.3%로 추정)

근거: 네이버 부동산(2026-10-26 전월세·매매 매물), 국토부 전월세·매매 실거래, 카카오 도보·대중교통 실측, OSM 녹지 면적, 부천도시공사(체육센터), 법제처 소득세법·시행령·주택임대차보호법, 대법원 2021다266631, 금융위 2025-06-27·국토부 2025-10-15·2026-06-30 대책 원문(정책브리핑). 가족 속성: 출근 월 13일, 하윤 영어 주3·미술, 하음 학원 적게. 세금·법 판단은 별도 검증 에이전트가 공식 원문과 대조했습니다. 인용 예규 3건은 원문을 보지 못했고, 매도 전 세무사 확인을 권합니다.