다시 판단 — 지금 동네(강월초 학구)에 남아 방 3개로 옮기기 (2026-10-22)

결론

강월초 학구 안에서 방 3개 집으로 옮깁니다. 두 아이 모두 전학이 없습니다. 하윤은 강월초를 계속 다니고, 하음은 강월초에 입학합니다.
먼저 볼 곳: 신목동비바힐스 68㎡(2023년 신축, 주차 세대당 1.06대, 강월초 걸어서 8분, 횡단 없음)
없으면: 신월시영 안 59㎡(25평, 방 3개)(지금 단지, 강월초 7분, 횡단 없음, 보증금 2.1억에 월 약 25만~37만)
검단 우리 집은 계속 세를 줍니다. 검단에 들어가 사는 것보다 7년 동안 시영 59㎡는 약 5,300만~6,400만 원, 비바힐스는 약 1,800만 원 덜 듭니다.
신월시영 재건축 이주(빨라도 2029~2030년)가 다음 갈림길입니다. 그때 검단 시세를 보고 정합니다.
검단이 7억을 넘으면 팔아서 이 동네에서 삽니다.
아니면 하윤 중학교 입학(2031-02)에 맞춰 검단으로 옮깁니다.

1. 왜 이 동네인가 — 대표님 말씀(위키 10-21 통화 기록)

「시영아파트가 참 좋다는 생각이 들더라고」, 「여긴 주변 환경이 좋지」, 「대단지를 포기하는 건 괜찮은데」
「(그 조건만 아니면) 여기 있을 수 있을 때까지 있는 게 최고」
「5·6학년 때 옮기면 애만 힘들다, 3학년 되기 전에 가야 된다」
「강서초가 이 동네에서 제일 나아」
파라곤 일대는 「다 빌라」, 「문 앞에 바로 차가 다녀 위험」 → 대신·태진을 싫어하신 이유와 같습니다.
하윤은 9월부터 강월초에 혼자 등교합니다. 피아노 학원은 집에서 걸어서 2분입니다.

지금까지 검단·동탄·서울 다른 동네를 돌았지만, 대표님이 좋다고 하신 곳은 지금 동네였습니다. 지금 집의 문제는 방이 2개라는 것과 재건축 두 가지뿐입니다. 그래서 같은 동네에서 방 3개로 옮기는 것이 답입니다.

2. 강월초 학구 후보 (전학 0)

	신목동비바힐스	신월시영 59㎡	(비교) 지금 집
준공·규모	2023년 · 1동 50세대	1988년 · 2,256세대	같은 단지 22평(방 2)
넓이·방	전용 68㎡(33·36평형) · 방 수 미확인	전용 59㎡(25평) · 방 3·화 1	전용 50.67㎡ · 방 2
주차	세대당 1.06대	세대당 0.3대(부족)	같음
강월초 걸어서	455m · 8분 · 횡단 0	444m · 7분 · 횡단 0	—
보증금 2.1억 기준 월세	59㎡ 거래 1건 71.7만(68㎡는 미확인)	신규 41건 중간값 25만, 지금 매물 전세 3억 → 약 37만	—
지금 매물(호갱노노)	안 보임(14층 1채 경매 진행 중)	59㎡ 방3 전세 3억 1건, 중개사 표시 전세 3·월세 3	—
7년 비용(검단 대비)	약 1,800만 덜 듦(월세 72만 가정)	약 5,300만~6,400만 덜 듦	—
약점	작은 1동, 방 수·매물 확인 필요	낡음, 주차, 재건축 이주(2029~2032)	—

같은 학구의 청송그린힐(2003, 44세대, 69㎡)은 방이 몇 개인지 확인하지 못했습니다.
그 밖의 단지는 1980년대에 지었거나 학교까지 1.5km 넘게 걸립니다.

3. 강서초 학구 (대표님이 꼽은 학교 — 하윤은 1회 전학)

단지	준공·세대·주차	84㎡ 월세(2.1억)	강서초 걸어서	7년 비용(검단 대비)
세아쎄닛빌	2002 · 130 · 1.15	약 81만	765m · 12분	약 400만 덜 듦
신월대성유니드	2004 · 283 · 1.10	약 92만~	364m · 6분	약 900만 더 듦
양천롯데캐슬 1·2	2010 · 197·120 · 1.03	109만~133만	350m · 5분 · 횡단 0	더 듦
삼정그린뷰	2005 · 236 · 1.07	약 100만	425m · 7분	더 듦

강서초 학구 84㎡는 대부분 「검단과 같은 돈」 기준선(월 75만~86만)보다 비쌉니다.
학교 비교(2026 학교알리미):
강서초: 709명·34학급, 6학년이 1학년의 두 배
강월초: 347명·19학급
두 학교 모두 2년 사이 학생이 20% 넘게 줄었습니다.

4. 재건축 이주가 오면

일정: 2025-08 정비구역 지정 → 신탁방식 → 2026-10-26 시공사 1차 입찰입니다.
빠른 계획: 관리처분 2029년
서울시 공식 계획: 착공 2033년 6월
그래서 이주는 빨라도 2029~2030년, 늦으면 2032년입니다.
세입자에게 이사비 같은 보상을 줄 법적 의무는 없습니다.
그때 할 일(매년 2월에 검단 시세와 시영 일정 점검):
검단이 7억 넘게 팔리면(2027-06 이후 비과세 유력): 판 돈과 보증금으로 강월초·강서초 학구에서 집을 삽니다. 신월 84㎡는 6.7억~8.9억입니다.
아니면: 2031-02(하윤 중학교 입학)에 맞춰 검단 우리 집으로 갑니다. 이때 하음은 초5라 1회 전학합니다. 이주가 2029~2030년에 오면, 그 사이는 강서초 학구 단지로 버팁니다.
비바힐스는 재건축과 상관없습니다. 4년 뒤(2031-02) 재계약 시점이 하윤 중학교 입학과 맞물립니다.

5. 일정

날짜	할 일
~11-07	비바힐스 68㎡ 방 수·매물 확인(관리사무소·단지 앞 중개사). 시영 59㎡ 방3 매물(전세 3억 등) 확인
~11-20	한 곳 가계약(보증금 2.1억 + 월세 협의)
~11-30	지금 집주인에게 「2027-02 퇴거」 통보(3개월 전)
2027-01~02	같은 동네 안 이사(겨울방학). 하음 강월초 입학 준비
2027-12	검단 세입자 갱신(+5% 이내)
매년 2월	검단 시세·시영 이주 일정 점검 → 갈림길 판단

확인하지 못한 것

비바힐스 68㎡의 방 수와 지금 매물, 월세
시영 59㎡ 반전세 실제 협상가
주차: 시영은 지금도 겪고 계신 수준입니다.
시영 이주 확정일

지도: https://home-move-2026.pages.dev/
- 신목동비바힐스: https://map.daum.net/link/map/%EC%8B%A0%EB%AA%A9%EB%8F%99%EB%B9%84%EB%B0%94%ED%9E%90%EC%8A%A4,37.516722,126.837523
- 신월시영: https://map.daum.net/link/map/%EC%8B%A0%EC%9B%94%EC%8B%9C%EC%98%81,37.518416,126.835157
- 강월초: https://map.daum.net/link/map/%EC%84%9C%EC%9A%B8%EA%B0%95%EC%9B%94%EC%B4%88%EB%93%B1%ED%95%99%EA%B5%90,37.51644279,126.83405554
- 세아쎄닛빌: https://map.daum.net/link/map/%EC%84%B8%EC%95%84%EC%8E%84%EB%8B%9B%EB%B9%8C,37.518234,126.839473

근거: 위키(10-21 통화 음성정리 등), 교육청 학구도, 카카오 도보 실측, 국토부 전월세 실거래, 호갱노노 단지 화면, 학교알리미·나이스, 재건축 기사(대한경제·LG헬로비전·서울시). 7년 비용은 출근 월 13일, 하윤 영어 주 3회·미술 기준이며, 재건축 이주로 중간에 옮기는 비용은 넣지 않았습니다.