2027년 2월, 우리 집으로 — 7년 계획과 그다음 (2026-10-22)

결론

2027년 2월 말에 검단 우리 집(시글로2차)으로 들어갑니다.
두 아이가 동시에 「전학 없이」 옮길 수 있는 때는 2027년 3월 한 번뿐입니다.
그때 들어가서 7년을 버틸 수 있는 집은 우리 집뿐입니다.
하윤은 초3 1학기, 하음은 초1 입학부터 아라초에 다닙니다. 전학은 이번 한 번으로 끝납니다.
세입자에게 합의금 500만 원으로 시작해 최대 1,000만 원까지 제안해 2월 말 퇴거를 합의합니다.
만기(2027-12)보다 10개월 당겨 들어가는 데 드는 순비용은 약 1,200만~1,700만 원입니다. 받지 못하는 월세에서 대출 이자 절감분을 빼고 합의금을 더한 값입니다.
세입자가 끝까지 거절하면 신월에 그대로 있다가 2027년 12월 겨울방학에 들어갑니다.
아이들은 생으로 1.3km를 걷지 않습니다.
아침: 단지 앞 정류장에서 지선 9901·9903을 타면 학교까지 8~12분입니다. 아라초 아침돌봄은 07:50부터 무료입니다.
오후: 학원 차량이 아라초에서 태워 우리 단지까지 데려다줍니다. 론잉글리시와 차차차태권도가 「금강펜테리움 2차·더시글로」를 노선에 적어 두었습니다.
학원비는 두 아이 합쳐 월 약 125만 원 수준입니다(교육청 등록 금액 기준).
검단 집은 「살면서 키우는 종잣돈」입니다.
2027년 6월이 지나면 양도세 비과세 요건이 갖춰집니다(거주 요건 없음 유력, 세무사 확인 전).
갈아탈 때는 하윤 고등학교 입학인 2034년 2월을 기본으로 봅니다.
다만 지금 규제(서울 대출 한도 집값의 40%)로는 우장산·발산 84㎡(15~19억)에 닿지 않습니다. 현실적인 목표는 8억대 서울 서남부(천왕·항동 등)입니다.

1. 달 — 이 결정이 풀어야 하는 것

아이들: 두 아이가 같은 학교에서 7년(하윤 중학교 졸업 2034-02까지)을 흔들림 없이 다닙니다.
집과 돈: 지금 가진 유일한 자산인 검단 집이 우리 가족을 서울 쪽으로 다시 데려다줄 발판이 되게 합니다.

두 목표는 따로 떨어져 있지 않습니다.
- 검단 집값이 오르는 건 우리가 살든 세를 주든 똑같습니다. 「안 들어가고 종잣돈만 키우는 길」을 택한다고 돈이 더 불어나지는 않습니다.
- 반면 서울에서 반전세로 살면 「4년 뒤 나가라」가 남고, 조건에 맞는 집은 서울 서쪽에서 사실상 찾지 못했습니다(1~8편).
- 그래서 우리 집에 들어가 살면서 키우는 것이 두 목표를 함께 푸는 길입니다.

이사하기 좋은 때는 지금 한 번뿐

이사 시점	하윤	하음	전학
2027-03	초3(이번 이사)	초1 입학	하윤 1번만, 하음 0
2031-03	중학교 입학	초5	하음 전학
2033-03	중3	중학교 입학	하윤 전학
2034-03	고등학교 입학	중2	하음 전학

2027년 3월 이후로는 언제 옮겨도 둘 중 한 아이가 전학합니다. 그래서 2027년에 들어가는 집이 7년짜리 집이어야 합니다.

2. 세입자 — 2월 말에 비워 달라고 하는 법

법적 위치
- 만기(약 2027-12-11) 전에 집주인이 일방적으로 내보낼 방법은 없습니다. 「집주인 사정이 생기면 나간다」 같은 특약도 무효입니다.
- 그래서 합의만이 길입니다. 거절하면 만기까지 계약이 유지됩니다.

세입자가 실제로 잃는 것(추정)
- 이사비 100만~200만 원
- 새 집 중개수수료 약 70만 원
- 남은 약 10개월 동안 더 내야 할 월세 130만~360만 원
- 잡비 30만~50만 원
- 합계 약 330만~680만 원
- 여기에 위로금 100만~300만 원을 더하면 500만~1,000만 원이 적정 범위입니다.
- 공개된 사례는 100만~300만 원(이사비·중개수수료 수준)부터 실거주 사유로 1,000만 원까지 있습니다.

어차피 12월에는 비워야 하는 집이라는 점이 협상력입니다. 2027년 6~10월에 실거주를 이유로 갱신 거절 통지를 하면 세입자는 12월에 나가야 합니다. 세입자 입장에서는 이사를 몇 달 앞당기고 돈을 받는 셈입니다.

제안 방법
- 언제: 11월 초. 세입자에게 집 구할 시간을 3개월 넘게 줍니다.
- 어떻게: 단지 앞 중개사무소를 끼고 제안합니다. 세입자의 새 집 소개를 맡기고 그 수수료를 우리가 냅니다.
- 조건:
- 퇴거일은 1월 중순~2월 말 사이에서 세입자가 고릅니다.
- 보증금 3,000만 원은 이삿날 즉시 돌려줍니다.
- 생활하며 생긴 마모는 원상복구에서 면제합니다.
- 금액: 500만 원으로 시작하고, 최대 1,000만 원까지 올립니다.
- 서면: 합의 해지서에 다음을 적습니다.
- 퇴거일
- 보증금·합의금 지급일(계약금·잔금 나누어)
- 서로 더 청구하지 않는다는 조항
- 어기면 받은 돈의 두 배를 반환한다는 조항

보낼 문자 초안(중개사나 대표님이 그대로 쓰시면 됩니다)

안녕하세요, 시글로2차 ○○○○호 집주인입니다. 아이가 내년 3월 학교에 들어가게 되어 저희 가족이 직접 들어가 살 계획입니다. 계약 기간이 남아 있어 부탁드리는 입장이라, 2027년 1~2월 중 편하신 날짜에 이사해 주시면 이사비·새 집 중개수수료·남은 기간 월세 차액을 포함해 500만 원을 드리고, 보증금은 이삿날 바로 돌려드리겠습니다. 새 집 구하시는 것도 단지 앞 부동산과 함께 돕겠습니다. 편하실 때 말씀 주세요.

순서가 중요합니다: 세입자 합의를 11월 25일까지 받은 뒤 신월 집주인에게 통보합니다(11월 30일까지). 합의가 안 되면 신월에 통보하지 않습니다.

세입자가 거절하면 — 날짜별로 이렇게 됩니다

날짜	무슨 일	우리가 할 일	아이들
11-07	500만 원 제안	단지 앞 중개사무소를 통해 문자 초안대로 제안	—
11-15	답이 없거나 거절	1,000만 원으로 한 번 올림(이번이 마지막 제안이라고 말함)	—
11-25	그래도 거절	여기서 B안으로 확정. 신월 집주인에게는 아무것도 통보하지 않음	—
2027-01	—	하음 취학통지서는 신월 주소 → 강월초 입학 준비	—
2027-03	—	신월에서 그대로 생활(전세라 월세 0원, 검단 월세 150만은 계속 받음)	하윤 강월초 초3, 하음 강월초 초1
2027-06-12 ~ 10-11	갱신 거절을 알릴 수 있는 기간	7월 첫 주에 내용증명 발송: 「2027-12-11 만기에 실거주하므로 갱신하지 않습니다」. 세입자가 갱신을 요구해도 실거주는 법이 인정하는 거절 사유	—
~09-10	—	신월 집주인에게 「12월 중순 퇴거」 통보(3개월 전)	—
2027-12-11	세입자 만기	보증금 3,000만 원을 돌려주고 집을 받음 → 입주·전입	겨울방학 전후에 아라초로 전학(두 아이 한 번씩)
2028-03	—	—	하윤 초4·하음 초2를 아라초에서 시작, 이후 졸업까지 전학 없음

B안의 비용: 합의금이 없고 10개월간 월세 150만 원을 계속 받습니다. 그래서 돈은 A안(1~2월 입주)보다 약 1,200만~1,700만 원 덜 듭니다.
B안의 대가: 하음은 입학한 학교를 9개월 만에 떠납니다. 하윤도 3학년 중간에 옮깁니다. 대표님이 말씀하신 「3학년 1학기에 옮기기」와 어긋나지만, 「안 되면 3학년 중간이라도」라는 선 안에는 들어옵니다.
만기에도 세입자가 안 나가면: 명도소송으로 갑니다. 보통 수개월이 걸리고 비용도 수백만 원 듭니다(미확인). 이를 막으려고 7월 내용증명에 「12-11 퇴거·보증금 즉시 반환」을 분명히 적고, 9월에 한 번 더 확인합니다. 세입자가 새 집을 구할 시간이 5개월 넘게 있어서 실제로 버틸 가능성은 낮습니다.
그래서 1,000만 원까지는 쓸 만합니다. 하음이 9개월 만에 전학하지 않게 하는 값이기 때문입니다.

3. 들어간 뒤 — 하루가 이렇게 돌아갑니다

아침(등교 8:30~8:50)

요일	방법	걸리는 시간
수·금 (대표님 재택)	대표님이 차로 데려다줌. 학교는 정문 100m 밖에서 내려 달라고 공지함	5분
월·화·목 (대표님 7시대 출근)	① 버스: 단지 앞 「LH검단사업본부」 정류장(76m)에서 지선 9901·9903 → 「인천아라중학교」 하차 → 학교까지 80m. 두 노선 합쳐 시간당 5~6대 다님	8~12분
	② 아침돌봄 「아침이 따스한 교실」: 07:50~08:40 무료, 신청 없이 1~6학년 누구나	대표님 출근 전에 맡길 수 있음
	③ 걷기: 1.1~1.3km, 19~22분. 신호 있는 횡단은 매논사거리 1곳	19~22분

1학기 아침 방법(제안): 월·화·목은 버스로 함께 가는 어른이 필요합니다. 맡을 어른이 없으면 등교 도우미를 씁니다.
째깍악어는 시간당 1.6만~2만 원(형제 추가 +5천 원)입니다. 동네 시급은 1.3만 원 수준입니다.
주 3일 아침 1시간이면 월 약 20만~26만 원입니다. 최소 2시간을 요구하는 경우가 많아 더 들 수 있습니다.
2학기부터: 하윤(초3)이 하음을 데리고 9903을 타고 가는 연습을 합니다. 1~3학년은 교문을 지나면 부모에게 문자가 오는 「등하교 알림」 대상입니다.
학원 차량이 아침 등교를 해 주는 곳은 검단에 없다는 게 맘카페의 답입니다.

오후(하교 12:40~13:45 이후)

하음(초1): 학교 안 오후돌봄(1~2학년만) 또는 「온동네 초등돌봄」(하루 2시간 무상) → 학원 차량 → 집 앞에서 내림.
하윤(초3): 오후돌봄 대상이 아닙니다. 방과후(연 50만 원 이용권) → 학원 차량.
학원 차량이 집 앞까지 오는 근거:
론잉글리시 어학원(이음대로 459): 셔틀 1호차 노선에 「금강펜테리움 2차」를 적어 두었고, 2호차는 아라초 돌봄 픽업입니다. 차량비 월 5만 원 별도.
차차차태권도(서로3로 106, 집에서 약 250m): 아라초 후문에서 태우고, 운행 지역에 #금강2차 #더시글로, 동승 보호자가 탑니다.
큰별음악(아라초 하교·돌봄 뒤 픽업), 토스어학원(아라초 정문 탑승), 아라정상어학원(검단 전역 운행)도 있습니다. 이들이 시글로2차 앞에서 내려 주는지는 미확인입니다.
걸어서 다닐 학원(원당대로 북쪽, 큰길을 안 건너는 쪽):
우리 단지 상가: PEA 영어(2~4명 소수반), 미술
시글로1차 상가(약 200m): 라헬영어, 마음미술상자, 율담공부방
성산프라자(약 210m): 스윔버블 수영, 파워점핑 줄넘기, 라엘피아노, 메가젠수학
서로3로 106(약 250m): 차차차태권도, 이엑스피 영어
맘카페에서도 「금강2차면 북쪽 상가 학원을 많이 다닌다」는 답이 있습니다.

학원비(교육청 등록 금액, 월)

종류	보통 범위	가운데 값
영어 어학원	21.5만~31.7만	26만
영어 소수반·교습소	18만~27만	23만
수학	14만~26만	21만
피아노	15만~19만	17만
미술	12만~23만	16만~18만
태권도(주 5회)	18만~19만	19만(맘카페)
수영	공공 주 3회 3.8만 / 사설 주 1회 16만	—

차량비는 대부분 학원비에 들어 있습니다. 따로 받는 곳은 월 1만~6만 원입니다.
예산 예시:
하윤: 영어 26만 + 수학 21만 + 태권도 19만 = 66만
하음: 태권도 19만 + 피아노 17만 + 영어 소수반 23만 = 59만
합계 월 약 125만 원입니다. 1학기 등교 도우미를 쓰면 여기에 약 20만 원이 더해집니다.

이 계획에 남은 빈칸

월·화·목 아침에 버스로 함께 갈 어른(배우자·조부모)이 있는지 → 없으면 등교 도우미(월 20만~26만 원).
하교 후 첫 한 달: 학원 차량 동선이 자리 잡을 때까지 수·금은 대표님이 직접 확인.

4. 돈 — 매달

들어간 뒤: 신월 전세금 등 2.1억으로 대출을 갚으면 남는 대출은 약 3.27억입니다.
매달 원리금 약 146만 원(금리 4.3% 가정, 3.8%면 136만·4.8%면 157만)
이 가운데 약 30만 원은 원금이라 우리 집 지분으로 쌓입니다.
지금 계획대로 서울 반전세 + 검단 세: 240 − 150 + 월세 60~80 = 월 150~170만 원입니다. 그런데 서울에는 조건에 맞는 집이 없었습니다.
세입자 보증금 3,000만 원은 따로 가지고 있는 돈으로 돌려줍니다.
중도상환수수료: 대출 실행 3년 안이라 조금 붙습니다. 대략 2.1억 × 0.65% × 남은 기간/3년 ≈ 20만~50만 원입니다(약정 미확인).
대표님이 말씀하신 「2천」이 2천만 원만 갚는 뜻이면 원리금은 월 약 231만 원입니다.

5. 그다음 — 검단 집을 종잣돈으로

세금
- 분양 계약(2022-05)은 서구가 조정대상지역이던 때입니다. 하지만 세법상 취득일인 잔금(2025-06)은 해제(2022-11-14) 뒤입니다.
- 그래서 2027년 6월이 지나면 거주 요건 없이 2년 보유만으로 비과세될 가능성이 큽니다(국세청 해석 사례, 세무사 확인 필요).
- 2027년 6월 전에 팔면 단기 세율 60~70%라 팔지 않습니다.

검단 값이 오를 재료
- 서울5호선 검단 연장: 2026-03 예비타당성조사 통과, 2033년 준공 목표. 아라역을 지나는지는 미확인.
- GTX-D: 2026년 기본계획 고시 예정, 개통 시기 미확인.
- 인천1호선 연장은 이미 값에 반영됐습니다.
- 부담 재료: 2027년 검단 입주 물량이 4천 세대 이상입니다.

옆 1차와의 2억 차이
- 1차 84㎡는 지난 1년 거래 13건이 대부분 7억 안팎(6.9~7.65억)이고, 2차는 3건, 5.15~5.3억입니다.
- 분양가는 오히려 2차가 3.3㎡당 1,424만 원으로 1차(1,339만 원)보다 높았습니다. 월세 시세도 같습니다.
- 그래서 차이는 「역·학교와의 거리, 그리고 입주 2년 차 매물 쌓임」으로 보입니다(추정). 이 차이가 좁혀지는 것이 우리 집의 가장 큰 상승 여지입니다.

갈아타기 숫자
- 서울은 집값의 40%까지만 대출되고, 15억 이하 집은 최대 6억입니다. 그래서 사는 값의 약 60%를 자기 돈으로 내야 합니다.

검단 매도가	대출 갚고 손에 남는 돈	살 수 있는 서울 집 상한
6억	약 2.5억	약 4억
7억	약 3.4억	약 5.6억
8억	약 4.6억	약 7.3억

우장산아이파크e편한세상 84㎡는 15.6~16.65억, 강서힐스테이트는 약 14.9억입니다. 지금 규제로는 닿지 않습니다.
8억대인 천왕이펜하우스·항동하버라인 84㎡는 검단 약 8.5억이거나, 7년 동안 1억을 따로 모으면 검단 약 7.5억에서 가능합니다.

정리: 종잣돈 전략은 맞는 방향입니다. 다만 시점은 「집값이 오를 때」가 아니라 「아이 학교가 바뀌는 때 + 검단이 7억을 넘을 때」가 겹치는 순간입니다.
- 기본 시점은 2034년 2월(하윤 고등학교 입학)로 잡습니다.
- 매년 2월에 검단 시세, 5호선 착공 여부, 서울 대출 규제 세 가지를 점검합니다.

6. 일정

날짜	할 일
~11-07	단지 앞 중개사무소 통해 세입자에게 제안(문자 초안 위)
~11-25	합의 해지서 서명. 합의금 계약금 지급
~11-30	신월 집주인에게 「2027-02 말 퇴거」 통보(합의된 경우에만)
12월	신한 대출 중도상환 조건 확인, 세무사에게 비과세 요건 확인(30분 상담)
2027-01 초	세입자 퇴거 → 입주·전입. 아라초 예비소집·돌봄교실 신청(1월 초)
2027-02 말	신월 보증금 반환 → 대출 2.1억 상환
2027-03	하윤 초3·하음 초1, 아라초
매년 2월	검단 시세, 5호선, 서울 규제 점검 → 2033년 말에 갈아타기 결정

지도
- 우리 집(시글로2차): https://map.daum.net/link/map/%EC%95%84%EB%9D%BC%EC%97%AD%EA%B8%88%EA%B0%95%ED%8E%9C%ED%85%8C%EB%A6%AC%EC%9B%80%EB%8D%94%EC%8B%9C%EA%B8%80%EB%A1%9C2%EC%B0%A8,37.591099,126.706076
- 인천아라초: https://map.daum.net/link/map/%EC%9D%B8%EC%B2%9C%EC%95%84%EB%9D%BC%EC%B4%88%EB%93%B1%ED%95%99%EA%B5%90,37.58508,126.70354

확인하지 못한 것

배우자 출퇴근·조부모 도움(월·화·목 등교)
대출 금리·고정/변동·중도상환 약정
세입자의 실제 만기일(계약서)
합의금의 세금 처리
서구영어마을 부지에 초등학교를 새로 짓는 안(교육청 재검토, 올해 결론 예정)
기사 속 부지가 지금 「인천외국어마을」(원당대로 976)이라면 우리 집에서 걸어서 1.27km라 통학 거리를 줄여 주지 못합니다.
그 부지가 이곳이 맞는지 미확인입니다.

근거: 주택임대차보호법·민법과 판례·분쟁조정 사례, 아라초 공지·학부모 글, 교육청·검단구 기사, 국토부 실거래(매매·전월세), 카카오맵 도보 실측, 10·15 대책 기사, 국세청 해석 사례. 세부 출처는 원문 메모에 있습니다.